炒房客谈之色变深圳前来学习取经这座城市收入跑赢房价刚需很幸福

2020年11月11日 By araksoblog.com

相比“北上深”动辄数万元甚至10万元+的房价,长沙的购房者无疑是幸福的。

贝壳研究院最新发布的一份报告显示,在新一线城市中,长沙是典型的居住友好型城市,收入涨幅明显跑赢房价。且根据房价收入比的合理范围5.46~7.29看,仅有长沙处于合理范围内。

据中国房价行情网统计,今年7月份,在中部6个省会城市中,长沙新房和二手房价格均刚过万元,且双双处于垫底位置;在全国315个城市7月房价排行榜中,长沙排在第62位。

这样算下来,梅溪湖板块的新房、二手房价格相差在5000元/平方米左右,倒挂明显。在长沙其他区域,同样存在新房二手房价格倒挂现象。

转型中的代理商:拉外省投资客的路断了

不过,数字孪生技术的发展也面临许多挑战。其中最主要的是保证所建立数字模型的可信性。建立一个高质量的数字模型,并使其能够最大程度反映物理对象的特性,这一工作仍任重道远。目前,数字孪生在很多场景还只能作为决策辅助或参考。

时代•梅溪领峰项目销售中心

2016年11月22日,建发经过114轮竞价,以楼面价9241元/平方米竞得梅溪湖B39地块,成为长沙首宗单价破9000元的地块,亦是当年长沙的单价“地王”,在该地块打造的建发•央著项目也成为区域内单价最高的项目。

《每日经济新闻》记者从长沙多个地产中介处了解到,目前长沙二手房市场低迷,购房客户主体为非长沙户籍、在长沙工作的刚需自住客,尤以湖南省内的其他地市人员居多。

日前,《每日经济新闻》记者以购房者身份先后走访了梅溪湖板块的在售楼盘“时代•梅溪领峰”以及“建发•央著”等项目。

数字孪生将是数字化转型的重要内容。结合物联网、5G、大数据、云计算、虚拟现实等技术,数字孪生的应用空间正不断扩展。数字孪生技术可以给医疗保健和病人护理带来革命性变化。患者穿戴上传感器,由人工智能进行实时监测的数字孪生模型就随之生成,其体征变化会如实反映在模型上。医生可时刻监测病情进展,第一时间发现问题,并在数字孪生模型上进行试验,以获得最佳治疗方案。数字孪生技术还可以大大缩短新药从开发到上市的时间。此外,城市管理、智慧农业、教育培训等都将是数字孪生技术的重要应用领域。

至于目前项目购房者中投资与自住所占比例,杨辉坦言基本都是以家庭自住为主,“很多人是看好梅溪湖这边良好的教育资源,雅礼中学、西雅小学等名校在梅溪湖都有分校。”

绿地38亿拿下的梅溪湖TOD地块

建发•央著的置业顾问刘强告诉记者,由于项目当初拿地是在长沙限价政策出台之前,因此其销售价格并未受到影响。“目前已经在进行清盘出售,优惠后清水房价格15800元/平方米。”而记者查询发现,该项目单价之前已卖到了17500元/平方米。

不过记者注意到,杨辉所谓的价格上涨变化,是基于每批次产品所处的位置和朝向,该项目的整体均价仍控制在15100元/平方米。

长沙市住建局提供的数据显示,今年1~5月,长沙本市户籍购房者占比70.03%,本省其他市州购房者占比26.82%,外省购房者占比3.15%;首次置业者占比81.99%。

2016年王巍任职于湖南原动力房地产营销策划有限公司,也是公司的大股东。“当时我们公司跟很多项目都有合作,为了帮项目打开销售渠道,江浙地区、深圳等地都去进行过推广,最后主要集中在了合肥投资客群体。”

王巍正是这波投资客进入长沙的推动者之一。

楼盘林立的长沙梅溪湖板块

而与时代•梅溪领峰一街之隔的,则是今年7月29日绿地以总价38亿元、住宅(毛坯)限价1.35万元/平方米摘得的一宗TOD地块。“如果加上精装2500元/平方米,预计(绿地项目)届时推出的价格最高应该是16000元/平方米。”杨辉告诉记者。

日前,《每日经济新闻》记者亲赴长沙,实地走访了部分购房者、投资者、代理商、开发商、楼盘项目,以及相关政府主管部门,试图揭开长沙这座“房住不炒”优等生的神秘面纱。

记者了解到,由于目前梅溪湖板块尚处于开发阶段,整个板块可供出售的二手房有限,且在价格上与新房存在明显的倒挂现象,更多购房者愿意选择新房。贝壳找房显示,梅溪湖板块的中建梅溪湖壹号二手房均价为18520元/平方米,挂牌最高已达21023.6元/平方米。

梅溪湖作为近年来长沙楼市的热门板块,已先后吸引了建发、时代中国、金茂、万科、中建等品牌房企落子布局,其房价也在长沙所有板块中位居前列。早在长沙限价前的2017年,梅溪湖的房子就曾一度卖到15000元/平方米以上。

湘江西侧的长沙未来新CBD中心滨江新城夜景

目前,数字孪生技术主要应用于工业领域。在虚拟空间构建产品的数字孪生模型,完成产品设计、工艺优化,甚至模拟工厂布局,实现资源调配、智能化生产,显著提高生产效率。德国西门子公司推出了较为完整的企业数字孪生体系,用数字孪生技术打造虚拟车间、数字工厂。美国通用公司在其工业互联网平台Predix上利用数字孪生技术,对飞机发动机进行实时监控、故障检测和预测性维护。美国特斯拉公司为其生产的车辆配备了数字孪生模型,通过传感器接收数据、实时更新程序。据估计,到2021年,全球50%的大型工业企业将使用数字孪生技术,效率将提高10%。

数字孪生并不是全新技术,而是建模仿真技术在制造领域的新发展之一。与一般的建模仿真相比,数字孪生的模型是数字化、动态的,数字模型与其物理对象始终保持一致。数字孪生这一术语最早应用于航空航天领域,即用数字孪生模拟飞行器执行任务前的虚拟飞行,从而对各项参数进行分析和优化。此后,数字孪生越来越受到工业界和学术界的关注。

调控下的热门区域:新房二手房价格倒挂

在距建发•央著一公里外的时代•梅溪领峰项目现场,限价15100元/平方米的价格加精装,吸引了大批购房者前来咨询。由于赶上项目新批次即将开盘,即使在工作日的中午,售楼部里仍然坐满了前来看房的购房者。记者在与一组购房者沟通过程中了解到,原本前两年就打算买房的他们,由于受到调控影响社保年限不够,所以一直等到了现在。“所幸现在受限价政策限制,周边新房价格涨幅并不大。”

事实上,4年前长沙楼市也曾有过一段疯狂上涨期。2016年长沙楼市开启“牛市”,大量投资客进入长沙,由于当时还未限购,只要资金足够,10套甚至100套都可以买。当年6~9月,也是大量合肥投资客涌入长沙楼市的高峰期。

值得一提的是,因上半年市场过热,深圳、杭州、南京、东莞、宁波等城市近两月纷纷出台政策收紧楼市。与上述城市形成鲜明对比的是,长沙却因为调控成效显著而成了各地纷纷效仿的对象,甚至在7月初还引来深圳住建局前来“取经”,长沙也俨然成为“房住不炒”的“优等生”。有网友戏称:大城市的楼市调控正在全面“长沙化”。

而自长沙出台限购政策后,投资客明显减少。“限购政策太严了,最新政策是要等拿到产权证5年后才能出售,购买新房一般要两年才能拿到房,之后等拿到产权证又要一年,等到产权证期满可卖至少要7、8年,这对炒房投资的客户来说时间线太长了。”杨辉表示,尽管投资客少了但也并不是没有,“因为看中区域发展前景以及未来长沙楼市的升值空间,也有投资者拿着购房资格做长线投资的。”

在众多新一线城市中,为何仅有长沙的房价收入比处于合理范围?为何长沙能成为让炒房客“绕道走”的城市?长沙长期保持“美丽”房价的秘诀是什么?限价之下,长沙如何解决商品房品质走低的难题?

为了让记者尽快下定决心购买,时代•梅溪领峰的置业顾问杨辉表示,项目从今年5月23日以来已经先后推出了5批次房源,价格从13900元/平方米涨到了目前的15100元/平方米。“两个多月时间就涨了1000多元,现在出手是最划算的,之后价格还会上涨,预计下批次价格将在15400元/平方米左右。”